Jakie są obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej w zakresie utrzymania drogi pożarowej?

Zarządca obowiązany jest do realizacji szeregu zadań z zakresu ochrony przeciwpożarowej, skonkretyzowanych w art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie pożarowej, w tym do zapewnienia osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji (pkt 4) oraz przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej (pkt 5). 

Stosownie zaś do regulacji § 5 Rozporządzenia Ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, zarządcy terenów utrzymują znajdujące się na nich drogi pożarowe w stanie umożliwiającym wykorzystanie tych dróg przez pojazdy jednostek ochrony przeciwpożarowej zgodnie z przepisami dotyczącymi przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych. 

Zgodnie z § 12 Rozporządzenia Ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, droga pożarowa ma umożliwiać dojazd pojazdów jednostek ochrony przeciwpożarowej do obiektu budowlanego o każdej porze roku. 

Przepisy prawne nie regulują wprost w jaki sposób należy wypełnić przedmiotowe obowiązki. W tym zakresie należy zatem odwołać się do orzecznictwa. 

Jak wskazuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt: II OSK 1898/14:

Trudno zgodzić się, że określone wymienionymi przepisami obowiązki służące zapewnieniu ochrony przeciwpożarowej miałyby polegać tylko na tym, że właściciel terenu i obiektów budowlanych dokonuje oznaczenia urządzonej drogi jako "drogi pożarowej" z zakazem postoju. Jeżeli więc zachowanie tych wymogów okazuje się niewystarczające, a droga pożarowa jest permanentnie zastawiona parkowanymi samochodami, to konieczne jest podjęcie dodatkowych działań prowadzących do rzeczywistego, a nie tylko formalnego zagwarantowania warunków umożliwiających skuteczne prowadzenie akcji ratowniczych w razie zagrożenia pożarowego.

W okolicznościach konkretnej sprawy obowiązkiem jest również podejmowanie czynności zmierzających do fizycznego udrożnienia drogi pożarowej. Oczywiście egzekwowanie zakazu postoju i parkowania pojazdów na drodze pożarowej należy do kompetencji policji i straży miejskiej, jednak rzeczą Spółdzielni (zarządu wspólnoty) jest systematyczne dokonywanie stosownych zgłoszeń wymienionym służbom, ale też podejmowanie innych działań (np. informacyjnych) przeciwdziałających nielegalnemu wykorzystywaniu drogi pożarowej.

Nie można poprzestać tylko na właściwym urządzeniu i oznakowaniu drogi pożarowej, lecz należy zapewnić, aby w każdym czasie służby ratownicze miały zabezpieczony dojazd drogą pożarową do miejsc, które podlegają ochronie przeciwpożarowej.

Przewidziany w art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie przeciwpożarowej obowiązek przygotowania budynku lub terenu do prowadzenia akcji ratowniczej musi być tak rozumiany i realizowany, aby jednocześnie zapewniał – zgodnie z pkt 4 – osobom przebywającym w budynku lub na terenie bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji.

Zgodnie zaś z art. 86 § 2 pkt 6) kodeksu wykroczeń, kto, będąc obowiązany na podstawie przepisów o ochronie przeciwpożarowej do zapewnienia warunków ochrony przeciwpożarowej obiektu lub terenu, nie dopełnia obowiązków polegających na utrzymywaniu dróg pożarowych w stanie umożliwiającym wykorzystanie tych dróg przez pojazdy jednostek ochrony przeciwpożarowej podlega karze aresztu, grzywny albo karze nagany.

Czy dopuszczalny jest wjazd pojazdów na drogę pożarową we wspólnocie mieszkaniowej i zezwalanie na ich czasowy postój (nie parkowanie, a postój) w celach (przeprowadzki, wniesienie gabarytów etc.)? 

Czy dopuszczalne jest ustawienie czasowe kontenera na duże gabaryty, tudzież gruzbagu, na drodze pożarowej we wspólnocie mieszkaniowej?

Przepisy prawa nie normują w sposób bezpośredni zakazu postoju tudzież parkowania na drodze pożarowej. O zakazie takim można jednak mówić uwzględniając cel drogi pożarowej – jakim jest bezproblemowe umożliwienie dojazdu pojazdów ochrony przeciwpożarowych do obiektu budowlanego o każdej porze roku. Celem nadrzędnym dla ustawodawcy jest zapewnienie drożności drogi pożarowej na wypadek konieczności dojazdu jednostek ratowniczych. Na zarządcy spoczywa obowiązek monitorowania drożności drogi pożarowej, utrzymywania jej w stanie zgodnym z przepisami, w szczególności wymienionymi powyżej.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Łodzi z dnia 10 października 2007 r. II SA/Łd 356/07:

Sąd podzielił stanowisko organów, iż specjalistyczny sprzęt przeciwpożarowy (drabiny mechaniczne i podnośniki) może prawidłowo działać jedynie w bezpośrednim sąsiedztwie zagrożonego budynku, co uniemożliwiają parkujące w pobliżu budynków pojazdy lokatorów.

Brak zapewnienia możliwości dojazdu dla sprzętu specjalistycznego bez konieczności zawracania, może skutkować utrudnieniami mającymi wpływ na sprawne i szybkie przeprowadzenie ewakuacji ludzi z zagrożonego budynku, zwłaszcza że przedmiotowy budynek jest, jak zostanie to jeszcze poniżej wykazane, obiektem wysokim.

W związku z powyższym organy Państwowej Straży Pożarnej są uprawnione do egzekwowania w drodze decyzji administracyjnych zapewnienie odpowiednich warunków stawianych drogom pożarowym, określonym w wyżej wskazanych przepisach rozporządzenia (…). Cel i charakter powszechnego obowiązywania tych przepisów przesądza także o tym, że zarzut strony skarżącej odnośnie jedynie zalecającego charakteru tych przepisów należy uznać za bezzasadny.

Mając na względzie przepisy powołane powyżej oraz orzecznictwo sądów, tym bardziej nie jest dopuszczalne ustawienie czasowe kontenera na duże gabaryty, tudzież gruzbagu, na drodze pożarowej we wspólnocie mieszkaniowej. 

Radosław Płonka,

Adwokat

Podstawy prawne:

1. Art. 4 Ustawy o ochronie przeciwpożarowej;

2. § 5 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów;

3. § 12 i 13 Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych;

4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;

5. Art. 12 i art. 22 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

6. Art. 82 § 2 pkt 6 i art. 86 Ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń;

7. Art. 2 pkt 29 i 30 Ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo u ruchu drogowym.

Wybrane orzecznictwo:

Z uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt: II OSK 1898/14:

Wbrew zarzutom kasacyjnym Sąd Wojewódzki, przeprowadzając kontrolę zaskarżonej decyzji dokonał właściwej wykładni przepisów art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej oraz § 5 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, a w konsekwencji zasadnie zaakceptował rozstrzygnięcia podjęte przez organy obu instancji w przedmiocie nałożonego na Spółdzielnię Mieszkaniową obowiązku zapewnienia możliwości przejazdu oznaczoną drogą pożarową o każdej porze roku.

Zaznaczyć należy, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jako właściciel terenu i oznaczonych budynków obowiązana jest do realizacji szeregu zadań z zakresu ochrony przeciwpożarowej, skonkretyzowanych w art. 4 ust. 1 cytowanej ustawy, w tym do zapewnienia osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwa i możliwości ewakuacji (pkt 4) oraz przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej (pkt 5). Stosownie zaś do regulacji § 5 ww. rozporządzenia właściciele lub zarządcy terenów utrzymują znajdujące się na nich drogi pożarowe w stanie umożliwiającym wykorzystanie tych dróg przez pojazdy jednostek ochrony przeciwpożarowej zgodnie z przepisami dotyczącymi przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.

Trudno zgodzić się ze stroną skarżącą, że określone wymienionymi przepisami obowiązki służące zapewnieniu ochrony przeciwpożarowej miałyby polegać tylko na tym, że właściciel terenu i obiektów budowlanych dokonuje oznaczenia urządzonej drogi jako "drogi pożarowej" z zakazem postoju. Jeżeli więc zachowanie tych wymogów okazuje się niewystarczające, a droga pożarowa jest permanentnie zastawiona parkowanymi samochodami, to konieczne jest podjęcie dodatkowych działań prowadzących do rzeczywistego, a nie tylko formalnego zagwarantowania warunków umożliwiających skuteczne prowadzenie akcji ratowniczych w razie zagrożenia pożarowego.

Słusznie w odpowiedzi na skargę wskazano, że w okolicznościach konkretnej sprawy obowiązkiem Spółdzielni Mieszkaniowej jest również podejmowanie czynności zmierzających do fizycznego udrożnienia drogi pożarowej. Oczywiście egzekwowanie zakazu postoju i parkowania pojazdów na drodze pożarowej należy do kompetencji policji i straży miejskiej, jednak rzeczą Spółdzielni jest systematyczne dokonywanie stosownych zgłoszeń wymienionym służbom, ale też podejmowanie innych działań (np. informacyjnych) przeciwdziałających nielegalnemu wykorzystywaniu drogi pożarowej. Skoro w myśl przepisu § 5 rozporządzenia właściciel terenu ma obowiązek utrzymywać drogi pożarowe "w stanie umożliwiającym wykorzystanie tych dróg przez pojazdy jednostek ochrony przeciwpożarowej", to nie może poprzestać tylko na jej właściwym urządzeniu i oznakowaniu, lecz musi zapewnić, aby w każdym czasie służby ratownicze miały zabezpieczony dojazd drogą pożarową do miejsc, które podlegają ochronie przeciwpożarowej.

Przewidziany w art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie przeciwpożarowej obowiązek przygotowania budynku lub terenu do prowadzenia akcji ratowniczej musi być tak rozumiany i realizowany, aby jednocześnie zapewniał – zgodnie z pkt 4 – osobom przebywającym w budynku lub na terenie bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 ustawy, ochrona przeciwpożarowa polega na realizacji przedsięwzięć mających na celu ochronę życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem. Jeżeli zatem organ Państwowej Straży Pożarnej stwierdza nieprawidłowości w zakresie zabezpieczenia przeciwpożarowego, to ma obowiązek zastosować w sposób władczy określone przepisami prawa nakazy. Natomiast wybór środków służących do realizacji należy do podmiotu zobowiązanego.

W rozpoznawanej sprawie wyniki przeprowadzonych kontroli niewątpliwie uzasadniały orzeczenie o nakazie określonym w decyzji.

Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej, organ PSP nie miał obowiązku szczegółowego wskazywania czynności, które mają zapewnić możliwość przejazdu oznaczoną drogą pożarową. To na Spółdzielni spoczywa inicjatywa zastosowania takich rozwiązań, które doprowadzą przedmiotową drogę pożarową do stanu zgodnego z prawem. Formułowane więc zarzuty kasacyjne co do niewykonalności obowiązku nałożonego decyzją należało uznać za nieusprawiedliwione. W konsekwencji chybiony okazał się zarzut dotyczący nieważności kwestionowanej decyzji (art. 156 § 1 pkt 2 i pkt 5 KPA).

Z tych wszystkich względów skarga kasacyjna podlegała oddaleniu. 

Z uzasadnienia wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Łodzi z dnia 10 października 2007 r. II SA/Łd 356/07:

Sąd podzielił stanowisko organów, iż specjalistyczny sprzęt przeciwpożarowy (drabiny mechaniczne i podnośniki) może prawidłowo działać jedynie w bezpośrednim sąsiedztwie zagrożonego budynku, co uniemożliwiają parkujące w pobliżu budynków pojazdy lokatorów.

Natomiast niepełne oznakowanie wewnątrzosiedlowych dróg pożarowych powoduje dowolne parkowanie pojazdów przez lokatorów, które mogą stanowić utrudnienie natychmiastowych działań straży pożarnej. Brak zapewnienia możliwości dojazdu dla sprzętu specjalistycznego bez konieczności zawracania, może skutkować utrudnieniami mającymi wpływ na sprawne i szybkie przeprowadzenie ewakuacji ludzi z zagrożonego budynku, zwłaszcza że przedmiotowy budynek jest, jak zostanie to jeszcze poniżej wykazane, obiektem wysokim.

W związku z powyższym organy Państwowej Straży Pożarnej są uprawnione do egzekwowania w drodze decyzji administracyjnych zapewnienie odpowiednich warunków stawianych drogom pożarowym, określonym w wyżej wskazanych przepisach rozporządzenia (…). Cel i charakter powszechnego obowiązywania tych przepisów przesądza także o tym, że zarzut strony skarżącej odnośnie jedynie zalecającego charakteru tych przepisów należy uznać za bezzasadny.

Z uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 453/12) oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gliwicach z dnia 14 września 2018 r. (sygn. akt II SA/Gl 431/18):

Publicznoprawne obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na podmioty będące właścicielami lub zarządcami budynków. Przepisy ustawy o ochronie przeciwpożarowej nie wprowadzają dowolności wyboru na kogo organ ma nałożyć obowiązki. W przypadku takich obiektów budowlanych, w których jest odrębna własność lokali, a obowiązki z zakresu utrzymania i użytkowania odnoszą się do całego obiektu i jego części wspólnych, a nie do poszczególnych lokali w nim wyodrębnionych, to ich adresatem może być wyłącznie zarządca, czyli spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota mieszkaniowa w zależności od rodzaju zarządu. 

Z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych wynika obowiązek wielu wspólnot mieszkaniowych do doprowadzenia do budynku drogi pożarowej o utwardzonej nawierzchni, umożliwiającej dojazd pojazdów jednostek ochrony przeciwpożarowej o każdej porze roku. Rozporządzenie określa też jakie warunki droga pożarowa musi spełniać.

Ponadto przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej a to ustawy o ochronie przeciwpożarowej oraz rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, nie uzależniają wypełnienia obowiązków właściciela zapewniających ochronę przeciwpożarową od jakichkolwiek dodatkowych okoliczności lub przesłanek. Obowiązki o których mowa w art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej sformułowane są w sposób bezwzględny i związane są wyłącznie z własnością budynku, obiektu budowlanego lub terenu. Formułując przepis w taki właśnie sposób ustawodawca przesądził, że takie okoliczności jak stan własności nieruchomości sąsiednich, czas przez jaki obiekt budowlany stanowi własność danego podmiotu, możliwości finansowe właściciela, nie relatywizują jego obowiązków związanych z ochroną przeciwpożarową. Wszystkie te okoliczności, jakkolwiek istotne, przeciwstawione wartości jaką jest bezpieczeństwo życia ludzkiego w obliczu nieszczęścia pożaru muszą być ocenione jako niewystarczające do odstąpienia od realizacji obowiązków ochrony przeciwpożarowej. Użytkowany budynek istniejący uznaje się za zagrażający życiu ludzi, gdy występujące w nim warunki techniczne nie zapewniają możliwości ewakuacji ludzi.

Z uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2014 r. (sygn. akt. II OSK 1898/14):

Oczywiście egzekwowanie zakazu postoju i parkowania pojazdów na drodze pożarowej należy do kompetencji policji i straży miejskiej, jednak rzeczą Spółdzielni jest systematyczne dokonywanie stosownych zgłoszeń wymienionym służbom, ale też podejmowanie innych działań (np. informacyjnych) przeciwdziałających nielegalnemu wykorzystywaniu drogi pożarowej. Skoro w myśl przepisu § 5 rozporządzenia właściciel terenu ma obowiązek utrzymywać drogi pożarowe "w stanie umożliwiającym wykorzystanie tych dróg przez pojazdy jednostek ochrony przeciwpożarowej", to nie może poprzestać tylko na jej właściwym urządzeniu i oznakowaniu, lecz musi zapewnić, aby w każdym czasie służby ratownicze miały zabezpieczony dojazd drogą pożarową do miejsc, które podlegają ochronie przeciwpożarowej. Przewidziany w art. 4 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie przeciwpożarowej obowiązek przygotowania budynku lub terenu do prowadzenia akcji ratowniczej musi być tak rozumiany i realizowany, aby jednocześnie zapewniał - zgodnie z pkt 4 - osobom przebywającym w budynku lub na terenie bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 ustawy, ochrona przeciwpożarowa polega na realizacji przedsięwzięć mających na celu ochronę życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem. Jeżeli zatem organ Państwowej Straży Pożarnej stwierdza nieprawidłowości w zakresie zabezpieczenia przeciwpożarowego, to ma obowiązek zastosować w sposób władczy określone przepisami prawa nakazy. Natomiast wybór środków służących do realizacji należy do podmiotu zobowiązanego.