top of page

Kto powinien być adresatem nakazu PINB naprawy płytek balkonowych w budynku wielomieszkaniowym?



Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot zobowiązany do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym - kto powinien być adresatem decyzji PINB nakazującej naprawę płytek na balkonie w budynku wielomieszkaniowym?


10 marca 2022 r. na skutek wniesionej przez nas skargi kasacyjnej zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który stanowi precedens w kwestii rozstrzygnięcia tego, kto jest odpowiedzialny za naprawę płytek ułożonych na balkonie w budynku wielomieszkaniowym - wspólnota, czy też właściciel lokalu. Sprawa była rozpoznawana przez NSA pod sygnaturą akt: II OSK 835/19 i zapadła w następującym stanie faktycznym:


Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał naszemu mocodawcy - jednej z obsługiwanych przez nas wspólnot mieszkaniowych usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów wielorodzinnego budynku mieszkalnego poprzez:

  • usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej, oraz

  • naprawę uszkodzonych szklanych balustrad


Przedmiotowe nieprawidłowości stanowiły problem zaobserwowany na kilku balkonach w budynku.


Poniżej poglądowo przedstawiamy zdjęcia balkonów, których dotyczył nakaz wymiany płytek:






Od decyzji PINB wnieśliśmy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. W sprawie bezsporne było to, że stan techniczny posadzek balkonów jest nieodpowiedni, natomiast spór dotyczył tego, kto powinien być adresatem decyzji PINB nakazującej naprawę. Zdaniem reprezentowanej przez nas wspólnoty mieszkaniowej, do naprawy płytek na swoich balkonach powinni zostać zobowiązani poszczególni właściciele lokali, do których te balkony przynależą. Z balkonu może bowiem korzystać wyłącznie właściciel mieszkania, nie jest to część wspólna nieruchomości, a wspólnota mieszkaniowa nie ma nawet swobodnego dostępu do balkonów poszczególnych właścicieli, aby przeprowadzić naprawę.


Powyższe stanowisko było oparte m.in. na wyroku NSA w innej sprawie, zgodnie z którym:

- taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego, nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielom lokalu obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie właściciele ci mają - wynikający z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie.” (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2008 r., sygn. II OSK 1442/07);


W odwołaniu zarzuciliśmy ponadto, iż PINB nie oznaczył precyzyjnie i jednoznacznie w zaskarżonej decyzji:

  • konkretnych lokali mieszkalnych, do których przylegają poszczególne stanowiska balkonowe, których powierzchnie płytek ma podlegać naprawie;

  • rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych, mających podlegać naprawie;

  • konkretnych kondygnacji budynku mieszkalnego, w ramach których mają zostać przeprowadzone prace mające na celu jak wskazał PINB: „usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego”.


Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego utrzymał w mocy decyzję PINB. Zdaniem WINB, w przedmiotowej sprawie balkony stanowią widoczny i istotny element elewacji budynku. Z uwagi więc na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją obiektu stanowią jego element wspólny. Odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokalu. Z powyższych powodów nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów na wspólnotę mieszkaniową, jako właściciela całego obiektu będzie zmierzało do jego wykonania w sposób jednolity i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego niebezpieczeństwa ludzi i mienia oraz z uwagi na zachowanie estetyki elewacji obiektu. Ponadto nałożenie obowiązków na właścicieli poszczególnych lokali, o co wnioskuje odwołująca się Wspólnota, mogłoby prowadzić do sytuacji, w której niebezpieczeństwo nie byłoby usunięte w możliwie najszybszym i najskuteczniejszym terminie, zaś sama spójna i jednolita estetyka elewacji mogłaby nie zostać zachowana, poprzez zastosowanie przez zobowiązanych różnej kolorystyki materiałów budowlanych.


Następnie zaskarżyliśmy decyzję WINB do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, domagając się uchylenia obu podjętych w spawie decyzji.


Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 11 grudnia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 927/18 w odniesieniu do prawidłowości skierowania nakazu w całości do Wspólnoty Mieszkaniowej stwierdził, że odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki położone są na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez właścicieli lokali służącej do ich wyłącznego użytku – powinny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości.


Wobec takiego obrotu sprawy, złożyliśmy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wyrokiem z dnia 10 marca 2022 r., sygn. akt: II OSK 835/19 Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, iż skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.


W uzasadnieniu przedmiotowego wyroku NSA wskazał, iż:

  • O ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w przywołanej w skardze kasacyjnej uchwale o sygn. akt III CZP 10/08, akcentując, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Jak przyjął SN, na podstawie art. 14 pkt 1 ww. ustawy wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową;

  • na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (por. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., II OSK 794/17). W ramach tego poglądu także płytę podłogową można zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej;

  • argumentowanie co do tego, komu przysługuje wyłączne użytkowanie balkonu, nie przeczy ocenie, że do zarządcy obiektu budowlanego możliwe jest skierowanie stosownego nakazu z art. 66 Prawa budowlanego. Taka zaś ocena nie stoi w opozycji do poglądu, zgodnie z którym adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa;

  • przedmiotowego zagadnienia prawnego nie można rozpatrywać z pominięciem celu jaki wynika z art. 66 Prawa budowlanego. Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Niewątpliwie przy stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej wspólnoty mieszkaniowej jako adresata obowiązku sprzyja realizacji nałożonego obowiązku.


Odnośnie zaś zarzutu braku precyzyjnego oznaczenia w decyzji PINB konkretnych lokali, płytek, a nawet kondygnacji budynku, których nakaz dotyczy, NSA wskazał:

  • brak jest podstaw do stwierdzenia, że organy nadzoru budowlanego w sposób nieprecyzyjny sformułowały obowiązek skierowany do skarżącej wspólnoty mieszkaniowej. Wynika z niego, że nakaz dotyczy usunięcia odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej. Bez znaczenia jest więc, że w decyzji nie wskazano konkretnych balkonów i ich umiejscowienia na kondygnacjach budynku. Taki zakres obowiązku wskazuje, że są nim objęte wszystkie balkony, na których występują stwierdzone usterki powodujące nieodpowiedni stan techniczny budynku, który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia;

  • organ odwoławczy niewadliwie wyjaśnił zakres obowiązku, stwierdzając, że zobowiązanie wspólnoty do usunięcia opadających i odspojonych płytek balkonowych, wykonanie prawidłowej warstwy wykończeniowej w ich miejsce dotyczy wszystkich balkonów, na których powyższe nieprawidłowości występują, w stosunku do wszystkich płytek balkonowych zarówno płytek poziomych, jak i płytek pionowych;

  • brak wskazania w decyzji precyzyjnie i jednoznacznie rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych nie ma decydującego znaczenia dla oceny legalności sformułowanego zakresu nakazu;

  • Wbrew zatem twierdzeniom skarżącej wspólnoty w okolicznościach niniejszej sprawy nie zachodzą podstawy do stwierdzenia uchybień w zakresie "precyzyjności" nakazu. Poza tym nakaz musi być na tyle elastyczny, tak aby dalsza degradacja balkonów nie wymagała wydawania kolejnych nakazów.


Przedmiotowy wyrok NSA jest niezwykle istotny z punktu widzenia rozpatrywania kolejnych spraw dotyczących kwestii podmiotu odpowiedzialnego za właściwy stan płytek na balkonach w budynkach wielorodzinnych. W świetle tego ostatecznego już wyroku, wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest wymienić płytki na balkonie właścicielowi lokalu, jeśli znajdują się one w niewłaściwym stanie technicznym. W niniejszej sprawie wspólnota przeprowadziła zatem wymagane remonty. Nie obyło się jednak bez utrudnień. Niektórzy bowiem właściciele, nie chcieli wpuszczać do swojego lokalu ekipy remontowej. Niektórych właścicieli po prostu nie było w domu i nie było z nimi kontaktu. To spowodowało konieczność przeprowadzenia przez wspólnotę prac od zewnątrz - przy pomocy rusztowań, co z kolei wygenerowało istotnie większe koszty, niż w przypadku prowadzenia remontu poprzez dostęp do balkonów od strony lokalu.


Powyższa sprawa, jako istotna z punktu widzenia ustalenia podmiotu odpowiedzialnego za naprawę balkonów w budynku wielomieszkaniowym, odbiła się szerokim echem w mediach. Linki do artykułów z komentarzem do sprawy poniżej:






8 wyświetleń0 komentarzy

Comments


bottom of page