Podział majątku po rozwodzie, a kredyt hipoteczny

Rozwód bardzo często nie kończy wspólnych zobowiązań byłych małżonków. Szczególne znaczenie ma tu kredyt hipoteczny zabezpieczony na nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego. W praktyce sądowej od lat powraca pytanie, czy przy podziale majątku wartość mieszkania lub domu powinna zostać pomniejszona o wysokość niespłaconego kredytu hipotecznego. Problem ten ma ogromne znaczenie praktyczne, ponieważ bezpośrednio wpływa na wysokość spłat i dopłat między byłymi małżonkami.

Przez wiele lat w orzecznictwie dominował pogląd, zgodnie z którym obciążenie hipoteczne obniża wartość nieruchomości podlegającej podziałowi. Sądy często odliczały od wartości rynkowej nieruchomości aktualne saldo zadłużenia hipotecznego, wychodząc z założenia, że hipoteka realnie wpływa na wartość ekonomiczną prawa własności. Kierunek ten znajdował oparcie zarówno w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości, jak i w starszym orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Sytuacja zaczęła się jednak zmieniać po postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r. (sygn. akt I CSK 54/16), a następnie po serii uchwał wydanych w 2019 r., w szczególności uchwale z 28 marca 2019 r. ( sygn. aktIII CZP 21/18) oraz uchwale z 25 lipca 2019 r. (sygn. akt III CZP 14/19). Obecnie dominujące stanowisko zakłada, że w sprawie o podział majątku wspólnego sąd co do zasady ustala wartość nieruchomości bez uwzględniania obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą szczególnie istotne powody przemawiające za odstępstwem od tej reguły.

Sąd Najwyższy podkreśla bowiem, że podział majątku obejmuje aktywa, a nie długi. Sam fakt przyznania nieruchomości jednemu z małżonków nie powoduje przejęcia przez niego całego zobowiązania wobec banku. Byli małżonkowie nadal pozostają współdłużnikami osobistymi kredytu hipotecznego, a bank może dochodzić zapłaty od każdego z nich według zasad solidarnej odpowiedzialności. Z perspektywy Sądu Najwyższego hipoteka najczęściej nie wpływa więc na rynkową wartość nieruchomości, ponieważ w praktyce obrotu sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem odbywa się zwykle poprzez częściową spłatę banku z ceny sprzedaży.

Jednocześnie orzecznictwo pozostawiło sądom tzw. „furtkę” pozwalającą uwzględnić obciążenie hipoteczne w wyjątkowych sytuacjach. Problem polega jednak na tym, że pojęcie „ważnych względów” lub „istotnych powodów” nie zostało precyzyjnie zdefiniowane. W praktyce oznacza to konieczność każdorazowej oceny konkretnego stanu faktycznego. W orzecznictwie oraz doktrynie wskazuje się m.in. na sytuacje, w których wysokość zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości, jeden z małżonków od wielu lat samodzielnie spłaca cały kredyt, drugi małżonek pozostaje trwale niewypłacalny albo gdy nieuwzględnienie hipoteki prowadziłoby do rażąco niesprawiedliwego rozliczenia.

Szczególnie interesujące problemy pojawiają się obecnie w sprawach dotyczących kredytów frankowych. W takich przypadkach często występuje nie tylko bardzo wysoki poziom zadłużenia, ale również niepewność co do rzeczywistego istnienia i wysokości zobowiązania. Toczące się równolegle sprawy przeciwko bankom powodują, że sądy stają przed pytaniem, czy możliwe jest sprawiedliwe dokonanie podziału majątku bez wcześniejszego ustalenia, czy umowa kredytu pozostaje ważna. 

W niniejszym artykule omówione zostanie aktualne stanowisko Sądu Najwyższego dotyczące wpływu kredytu hipotecznego na podział majątku po rozwodzie, ewolucja orzecznictwa w tym zakresie, a także wyjątki od obecnie dominującej zasady. 

Z artykułu dowiesz się, że:

• dominującym aktualnie stanowiskiem Sądów jest stanowisko wyrażone w tezie uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r., sygn. akt III CZP 14/19, gdzie przyjęto, iż w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem;

• w praktyce po dokonaniu podziału majątku, bank nadal może domagać się spłaty całego kredytu od każdego z byłych małżonków, zgodnie z zasadami solidarnej odpowiedzialności.  Dla osoby, która po rozwodzie przestaje być właścicielem nieruchomości, sytuacja ta bywa szczególnie problematyczna, ponieważ formalnie nadal odpowiada ona za zobowiązanie dotyczące mieszkania lub domu, z którego już nie korzysta. Z tego względu byli małżonkowie często podejmują próbę „przepisania” kredytu hipotecznego wyłącznie na jedną osobę. W praktyce nie dochodzi jednak do prostego „przejęcia kredytu” między małżonkami, lecz do zmiany umowy kredytowej za zgodą banku. Wymaga to zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy kredytowej albo podpisania nowej umowy regulującej dalszą spłatę zobowiązania;

• w przypadku dalszej spłaty kredytu tylko przez jednego z byłych małżonków, małżonek ten może dochodzić zapłaty od drugiego małżonka na zasadzie roszczenia regresowego;

• w konkretnych sprawach mogą wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych;

• przyczyny uzasadniające odejście od rozwiązania pomijającego obciążenie hipoteczne mogą mieć charakter podmiotowy i wynikać z osobistej lub majątkowej sytuacji współuprawnionych, potrzebę odstępstwa mogą też powodować okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja w jakiej pozostaje wielkości obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet - w skrajnych wypadkach - praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego wynikiem tego postępowania. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności), gdyż przyjąć należy, że wówczas zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu między uczestnikami postępowania działowego;

• wielość różnych możliwości i splotów okoliczności faktycznych dotyczących przyczyn ustanowienia ciążącego na przedmiocie działu zabezpieczenia hipotecznego, którym nie musi być zadłużenie bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości lub prawa, lecz np. osobisty dług jednego ze współwłaścicieli lub współuprawnionych, bądź nawet dług osoby trzeciej, wymaga pozostawienia sądowi możliwości dostosowania metody szacowania wartości i dokonywania rozliczeń między podmiotami wychodzącymi ze współwłasności (wspólności) w sposób bardziej elastyczny, uwzględniający kryteria ekonomiczne, gdy wymagać tego będą okoliczności;

• analiza orzecznictwa sądów powszechnych (sądów rejonowych i sądów okręgowych, które rozstrzygają sprawy o podział majątku, odpowiednio w I i II instancji) prowadzi do wniosku, że w praktyce wyjątki od reguły stosowane są niezwykle rzadko;

• jednym z praktycznych rozstrzygnięć, w którym zastosowano wyjątek był stan faktyczny, gdzie sytuacja majątkowa małżonka nieprzejmującego mieszkania, uzasadniała przypuszczenie, że nie będzie on partycypował w spłatach rat kredytu oraz nie będzie możliwe rozliczenie z nim w przyszłości rat spłaconych w całości przez drugiego małżonka;

• w kolejnej sprawie, zdaniem sądu zachodziły istotne powody przemawiające za uwzględnieniem aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu, ponieważ to wnioskodawczyń ponosiła koszty wszystkich rat kredytu, spłaciła zadłużenie do SM w K. i płaci je nadal, zaś uczestnik w ogóle uznał, że nie musi brać udziału w tych płatnościach (...) Zwrócić należy uwagę, że każdorazowo wnioskodawczyni musiałaby po zapłacie określonych należności z tytułu choćby spłaconych rat kredytu występować z pozwem do sądu o zwrot połowy tych należności od uczestnika postepowania i w odniesieniu do jego postawy, najpewniej na drogę egzekucji. Z tego względu, mając na względzie powyższe okoliczności (...) sąd odliczył od wartości prawa do lokalu aktualne zadłużenie z tytułu kredytu jako najbardziej racjonalne i sprawiedliwie w odniesieniu do rozliczeń między stronami w podziale majątku;

• w jeszcze innej sprawie (szczegółowo omówionej w artykule) Sąd uznał, że finansowe konsekwencje wynikające z matematycznego wyliczenia i rozliczenia majątku byłyby nie do pogodzenia z zasadą sprawiedliwości, wobec czego konieczne jest wyjątkowo uwzględnienie hipoteki przy wycenie nieruchomości;

• ciężar wykazania istnienia wyjątkowych okoliczności oraz ich wagi dla rozstrzygnięcia, w taki sposób, aby odliczyć wartość zadłużenia od wartości nieruchomości spoczywa na stronach;

• skład majątku wspólnego ustala się według chwili ustania tej wspólności, a jego wartość według stanu majątku oraz cen w chwili dokonywania podziału;

• przedmiotem podziału są tylko aktywa, a wśród nich przede wszystkim prawo własności (współwłasności) rzeczy, użytkowanie wieczyste i prawa rzeczowe ograniczone, a także wierzytelności, inne roszczenia i prawa majątkowe oraz ekspektatywy ich nabycia;

• podział nie obejmuje natomiast długów - w każdej postaci - co oznacza, że sąd w zasadzie nie ustala ich istnienia i wysokości (wartości) ani nie orzeka o ich spłacie;

• długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać, gdyż mimo podziału majątku wspólnego dług nadal się utrzymuje, a przerzucenie długu tylko na jednego z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli.

• zabezpieczenie rzeczowe (w postaci hipoteki na nieruchomości) po podziale majątku nie zmienia wielkości zobowiązania kredytowego współwłaścicieli (współuprawnionych);

• dokonanie podziału majątku przez sąd nie skutkuje przeniesieniem na uczestnika, który otrzyma rzecz lub prawo (nieruchomość), obowiązku samodzielnej spłaty długu (kredytu);

• wierzyciel (w tym wypadku bank) zachowuje swobodę wyboru dłużnika, od którego będzie się domagał zapłaty i nie ma obowiązku zaspokajania się z przedmiotu hipoteki;

• utrata przez jednego z dłużników osobistych pozycji dłużnika rzeczowego, stanowiąca skutek przyznania innemu współuprawnionemu wspólnej dotychczas nieruchomości lub prawa, nie wpływa na rozmiar zobowiązania (rozmiar kredytu do spłaty) ani na wiążący charakter zabezpieczenia hipotecznego; 

• po podziale majątku brak jest podstaw do prognozowania, które z współdłużników osobistych i w jakiej części spłaci zadłużenie;

• najczęściej zatem w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej;

• we wcześniejszych latach dominowała koncepcja, zgodnie z którą obciążenia rzeczowe nieruchomości, w tym również hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej, powodowały zmniejszenie wartości przedmiotu, który obciążały, wobec czego należało je uwzględnić przy ustalaniu wartości tego składnika majątku wspólnego;

• prawidłowość takiego stanowiska poddana została krytyce w piśmiennictwie, a przytaczane argumenty znalazły odbicie w orzecznictwie sądów powszechnych, a następnie podzielone zostały także przez Sąd Najwyższy;

• powstały rozdźwięk w orzecznictwie sądów powszechnych i niejednolitość linii orzeczniczej Sądu Najwyższego skłoniły Pierwszego Prezesa tego Sądu do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie powstałych rozbieżności interpretacyjnych w drodze uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego.

• Sąd Najwyższy miał rozważyć także, czy możliwe jest dochodzenie między byłymi małżonkami roszczeń o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipotecznie, spłaconego przez jednego z małżonków po zniesieniu wspólności, ponieważ przepis ten był powoływany w orzecznictwie jako przeszkoda do dokonywania po uprawomocnieniu się postanowienia działowego rozliczeń między uczestnikami tego postępowania z tytułu późniejszej spłaty zobowiązań zabezpieczonych rzeczowo na przedmiocie działu, co uzasadniało konieczność antycypowania, które z byłych współuprawnionych dokona spłaty zadłużenia w przyszłości;

• skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego uchwałą z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, rozstrzygnął jedynie drugie zagadnienie prawne objęte wnioskiem i orzekł, że art. 618 § 3 KPC nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego. Odmówił natomiast podjęcia uchwały w pozostałym zakresie, ponieważ uznał, że w sprawach rozpoznawanych przez sądy występują tak różnorodne i złożone okoliczności faktyczne, dodatkowo komplikowane przez żądania i interesy uczestników, że nie wydaje się możliwe wskazanie jednolitego rozwiązania o uniwersalnym charakterze;

• pomimo uchylenia się przez Sąd Najwyższy od rozstrzygnięcia problematycznej kwestii drogą uchwały, w uzasadnieniu orzeczenia, SN opowiedział się za stanowiskiem, że obciążenie nieruchomości hipoteką zabezpieczającą wierzytelność, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, rozpatrywane w kontekście celów i skutków postępowania o podział majątku wspólnego, nie wpływa na wartość tej nieruchomości.

• następnie w sprawie zawisłej przed Sądem Najwyższym, sygn. akt III CZP 21/18, w dniu 28 marca 2019 r. zapadła uchwała potwierdzająca pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r. Zgodnie z jej tezą - w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Przechodząc do szczegółowej analizy problematyki, stanowiącej przedmiot niniejszego artykułu, przede wszystkim przytoczyć należy kluczowe tezy sformułowane w najważniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego, które spowodowały utrwalenie się obecnie stanowiska zgodnie, z  którym, w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Analizę rozpocznę od uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r., sygn. akt III CZP 14/19.

Historyczne już stanowisko sądów, zgodnie z którym  hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom należało uwzględnić przy ustalaniu wartości składnika majątku wspólnego

Jak wynika z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r., sygn. akt III CZP 14/19, jako pierwsza wykształciła się i utrwaliła koncepcja, zgodnie z którą obciążenia rzeczowe nieruchomości, w tym również hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej, powodowały zmniejszenie wartości przedmiotu, który obciążały, wobec czego należało je uwzględnić przy ustalaniu wartości tego składnika majątku wspólnego. Ten kierunek nawiązywał do wskazówek płynących z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, mających zastosowanie - z uwagi na generalny charakter zawartych w niej zasad szacowania nieruchomości (art. 149 GospNierU) - do określania wartości wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem jedynie określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego zamieszczony został nakaz uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Pomniejszenie następowało o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami jego ustanowienia (ust. 2). W orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd ten przyjęty został w postanowieniu z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 ("Monitor Prawniczy" 2001, nr 2, s. 93), zakres jego stosowania rozszerzono następnie w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99) i kontynuowano w postanowieniach z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09 ("Rodzina i Prawo" 2011, nr 19, s. 92), z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10 (OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 31), z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11 ("Izba Cywilna" 2012, nr 10, s. 37) i z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12, a także w wyroku z dnia 2 kwietnia 2003 r., III RN 55/02 (OSP 2005, Nr 3, poz. 32). 

Zwykle umniejszenie wartości dokonywane było przez proste odliczenie kwoty niespłaconego zadłużenia zabezpieczonego hipotecznie od rynkowej wartości nieruchomości, jednak w orzeczeniach podkreślano również potrzebę indywidualnego traktowania okoliczności każdej sprawy, w tym walorów i stopnia atrakcyjności nieruchomości i reguł stosowanych w obrocie, które mogły podważać wyniki metody arytmetycznej.

Ewolucja stanowiska sądów w sprawie wyceny nieruchomości obciążonych hipoteką

Jak wynika z dalszej części wspomnianego orzeczenia (uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r., sygn. akt III CZP 14/19), prawidłowość takiego stanowiska poddana została krytyce w piśmiennictwie, a przytaczane argumenty znalazły odbicie w orzecznictwie sądów powszechnych, a następnie podzielone zostały także przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16. 

W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli po ustaniu wspólności ustawowej małżonkowie pozostają dłużnikami osobistymi banku, odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sąd - określając wartość tego składnika majątkowego podlegającego podziałowi - bierze pod uwagę jego wartość rynkową bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego. Argumentacja Sądu Najwyższego była wynikiem analizy zasad obrotu rynkowego nieruchomościami i prawami z obciążeniem hipotecznym. Sąd stwierdził, że wartość przedmiotu sprzedaży określana jest w takim wypadku jak dla przedmiotów nieobciążonych, z tym zastrzeżeniem, że zazwyczaj nabywca przekazuje - za zgodą zbywcy - określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu, celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela. 

Zmiana stanowiska miała istotne skutki przy określaniu rozmiaru spłat lub dopłat, ponieważ rynkowa wartość nieruchomości - po pominięciu kwoty zabezpieczenia hipotecznego, wyrażającej się aktualną wielkością zadłużenia – była istotnie wyższa niż po odliczeniu tego zadłużenia.

Powstały rozdźwięk w orzecznictwie sądów powszechnych i niejednolitość linii orzeczniczej Sądu Najwyższego skłoniły Pierwszego Prezesa tego Sądu do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie powstałych rozbieżności interpretacyjnych w drodze uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego.

Wniosek dotyczył ponadto powiązanej wątpliwości, czy art. 618 § 3 KPC wyłącza możliwość dochodzenia między byłymi małżonkami roszczeń o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipotecznie, spłaconego przez jednego z małżonków po zniesieniu wspólności, ponieważ przepis ten był powoływany w orzecznictwie jako przeszkoda do dokonywania po uprawomocnieniu się postanowienia działowego rozliczeń między uczestnikami tego postępowania z tytułu późniejszej spłaty zobowiązań zabezpieczonych rzeczowo na przedmiocie działu, co uzasadniało konieczność antycypowania, które z byłych współuprawnionych dokona spłaty zadłużenia w przyszłości.

Skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego uchwałą z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, rozstrzygnął jedynie drugie zagadnienie prawne objęte wnioskiem i orzekł, że art. 618 § 3 KPC nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego. Odmówił natomiast podjęcia uchwały w pozostałym zakresie, ponieważ uznał, że w sprawach rozpoznawanych przez sądy występują tak różnorodne i złożone okoliczności faktyczne, dodatkowo komplikowane przez żądania i interesy uczestników, że nie wydaje się możliwe wskazanie jednolitego rozwiązania o uniwersalnym charakterze, nadającego się do zastosowania w każdej sprawie działowej, a więc takiego, jakie powinna zawierać abstrakcyjna uchwała usuwająca rozbieżności w orzecznictwie. W uzasadnieniu uchwały zwrócił uwagę, że ustalenie rodzaju i wartości przedmiotu postępowania działowego jest kwestią dowodową, opowiadając się przy tym za stanowiskiem, że obciążenie nieruchomości hipoteką zabezpieczającą wierzytelność, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, rozpatrywane w kontekście celów i skutków postępowania o podział majątku wspólnego, nie wpływa na wartość tej nieruchomości.

Następnie przedstawione zagadnienie, które pojawiło się także w pytaniach prawnych sformułowanych przez wiele sądów w konkretnych sprawach, było przedmiotem rozpoznania m.in. w sprawie (III CZP 21/18, OSNC z 2019 r. Nr 9, poz. 88), w której w dniu 28 marca 2019 r. zapadła uchwała potwierdzająca pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 r. Zgodnie z jej tezą - w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. 

Mając powyższe na uwadze należy wyjaśnić, że dominującym aktualnie stanowiskiem Sądów jest stanowisko wyrażone w tezie, wspomnianej już uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r., sygn. akt III CZP 14/19, gdzie przyjęto, iż w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Motywy stanowiska Sądu Najwyższego w sprawie sposobu wyceny nieruchomości zabezpieczonych hipoteką, w sprawach o podział majątku

Jak wynika z kolejnej części uzasadnienia uchwały  Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2019 r., sygn. akt III CZP 14/19,, zabezpieczenie rzeczowe nie zmienia wielkości zobowiązania kredytowego współwłaścicieli (współuprawnionych) i nie przenosi na uczestnika, który otrzyma rzecz lub prawo, obowiązku samodzielnej spłaty długu z uwagi na zagrożenie egzekucją z nieruchomości (prawa) z wykorzystaniem hipoteki. Wierzyciel zachowuje swobodę wyboru dłużnika, od którego będzie się domagał zapłaty i nie ma obowiązku zaspokajania się z przedmiotu hipoteki. Również utrata przez jednego z dłużników osobistych pozycji dłużnika rzeczowego, stanowiąca skutek przyznania innemu współuprawnionemu wspólnej dotychczas nieruchomości lub prawa, nie wpływa na rozmiar zobowiązania ani na wiążący charakter zabezpieczenia hipotecznego. Nie daje też podstaw do prognozowania, które z współdłużników osobistych i w jakiej części spłaci zadłużenie. 

Zgodzić się więc należy, że najczęściej w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej.

Wyjątki od reguły 

(kiedy hipoteka powinna jednak został uwzględniona przy wycenie wartości nieruchomości)

W konkretnych sprawach mogą jednak wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych.

Przyczyny uzasadniające odejście od rozwiązania pomijającego obciążenie hipoteczne mogą mieć charakter podmiotowy i wynikać z osobistej lub majątkowej sytuacji współuprawnionych, potrzebę odstępstwa mogą też powodować okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja w jakiej pozostaje wielkości obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet - w skrajnych wypadkach - praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego wynikiem tego postępowania. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności), gdyż przyjąć należy, że wówczas zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu między uczestnikami postępowania działowego.

Wielość różnych możliwości i splotów okoliczności faktycznych dotyczących przyczyn ustanowienia ciążącego na przedmiocie działu zabezpieczenia hipotecznego, którym nie musi być zadłużenie bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości lub prawa, lecz np. osobisty dług jednego ze współwłaścicieli lub współuprawnionych, bądź nawet dług osoby trzeciej, wymaga pozostawienia sądowi możliwości dostosowania metody szacowania wartości i dokonywania rozliczeń między podmiotami wychodzącymi ze współwłasności (wspólności) w sposób bardziej elastyczny, uwzględniający kryteria ekonomiczne, gdy wymagać tego będą okoliczności. Wszystkie te okoliczności powinny zostać rozważone przy rozstrzyganiu przez Sąd o tym, jaką metodę określenia wartości wspólnego prawa stron należałoby uznać za odpowiednią w niniejszej sprawie.

Należy następnie przytoczyć kolejne orzeczenia Sądu Najwyższego, które miały kluczowy wpływ na obecną praktykę rozstrzygania spraw o podział majątku przez sądy powszechne.

 Przedmiotem podziału są tylko aktywa

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 marca 2019 r., III CZP 21/18,  zawiera, w zasadzie tę samą tezę, dotyczącą sposobu ustalenia wartości nieruchomości, natomiast warto zwrócić uwagę na argumentację sądu dotyczącą tego, iż przedmiotem podziału majątku są wyłącznie aktywa, a nie pasywa.

Jak bowiem wynika z uzasadnienia przedmiotowej uchwały, w sprawach o podział majątku wspólnego małżonków po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej w orzecznictwie ugruntował się pogląd - dotyczący także innych spraw działowych - że przedmiotem podziału są tylko aktywa, a wśród nich przede wszystkim prawo własności (współwłasności) rzeczy, użytkowanie wieczyste i prawa rzeczowe ograniczone, a także wierzytelności, inne roszczenia i prawa majątkowe oraz ekspektatywy ich nabycia. Podział nie obejmuje natomiast długów - w każdej postaci - co oznacza, że sąd w zasadzie nie ustala ich istnienia i wysokości (wartości) ani nie orzeka o ich spłacie (np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 1968 r., III CRN 209/68, OSNCP 1969, nr 6, poz. 112, z dnia 26 stycznia 1972 r., III CRN 477/71, OSPiKA 1972, nr 9, poz. 174, z dnia 12 stycznia 1978 r., III CRN 333/77, oraz z dnia 20 września 2000 r., I CKN 295/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 32). 

Przyjęto, że długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać, gdyż mimo podziału majątku wspólnego dług nadal się utrzymuje, a przerzucenie długu tylko na jednego z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli.

Interesujący (chociaż mający mniejszy znaczenie dla praktyki) jest też wątek przyczyn pojawienia się w orzecznictwie problemu ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem lub bez uwzględnienia obciążeń rzeczowych.

Mianowicie, jak wskazał Sąd Najwyższy, po zmianach ustrojowych oraz ożywieniu wolnego rynku, zwłaszcza rynku nieruchomości, i upowszechnieniu się rozmaitych zabezpieczeń, w tym zabezpieczeń hipotecznych i innych obciążeń rzeczowych, w sprawach działowych pojawił się nieznany wcześniejszemu orzecznictwu problem ich uwzględniania przy ustalaniu wartości rzeczy oraz dokonywaniu rozliczeń między małżonkami. Zaczął torować sobie drogę pogląd, że obciążenia rzeczowe nieruchomości, a w szczególności hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej nie mogą pozostawać na uboczu ustaleń sądu dokonującego podziału. Wydając orzeczenia działowe, sądy zaczęły uwzględniać (odliczać) obciążenia nieruchomości, w tym obciążenia hipoteczne, które „obniżały” wartość nieruchomości przyznawanej jednemu z małżonków. Taki kierunek orzecznictwa zaznaczył się wyraźnie także w judykaturze Sądu Najwyższego (por. uchwała z 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99, postanowienia z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99, „Monitor Prawniczy” 2001, nr 2, s. 93, z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09, „Rodzina i Prawo” 2011, nr 19, s. 92, z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10, OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 31, z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11, „Izba Cywilna” 2012, nr 10, s. 37, i z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12, oraz wyrok z dnia 2 kwietnia 2003 r., III RN 55/02, OSP 2005, nr 3, poz. 32). 

Uwzględnienie obciążenia nieruchomości nie zawsze jednak polegało na prostym, dokonywanym w drodze działań arytmetycznych odjęciu wartości aktualnego obciążenia od wartości nieruchomości; obniżenie wartości następowało także według kategorii rynkowych, przy uwzględnieniu reguł stosowanych w obrocie (por. np. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08).

Pod wpływem krytyki piśmiennictwa oraz orzecznictwa sądów powszechnych Sąd Najwyższy zrobił wyraźny krok zmierzający do odstąpienia do przedstawionego stanowiska, stwierdzając w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16 („Biuletyn SN” 2017, nr 5, s. 13), że jeżeli po ustaniu wspólności ustawowej małżonkowie pozostają dłużnikami osobistymi banku, odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sąd - określając wartość tego składnika majątkowego podlegającego podziałowi - bierze pod uwagę jego wartość rynkową bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego (por. także uzasadnienie postanowienia z dnia 14 marca 2017 r., II CZ 161/16). 

Skład Sądu Najwyższego orzekający w niniejszej sprawie podzielił stanowisko zajęte przez skład powiększony, przychylając się zwłaszcza do poglądu, że w omawianych sprawach wartość obciążenia hipotecznego co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości wspólnej przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków. Należy podkreślić, że obowiązek spłaty wspólnego zobowiązania przez małżonka, który otrzymał nieruchomość, nie jest większy niż obowiązek solidarny drugiego małżonka, wierzyciel zaś - osoba trzecia - nie ma obowiązku dochodzenia wierzytelności przede wszystkim od małżonka - właściciela nieruchomości, jak też nie ma obowiązku wykorzystania zabezpieczenia ani w ogóle dochodzenia należności. Działa w pełni autonomicznie i jego decyzje w żadnym stopniu nie zależą wprost od sposobu podziału między małżonkami, zatem teza, że to przede wszystkim małżonek – właściciel nieruchomości powinien spłacić dług osobisty zabezpieczony hipoteką, co niejako apriorycznie wpływa na wartość nieruchomości, nie ma prawnych podstaw.

Trzeba też zaakcentować, że utrata przez jednego z małżonków - tego, który nie otrzymuje nieruchomości - statusu dłużnika rzeczowego, jest prawnie obojętna, gdyż oboje małżonkowie pozostają równoprawnymi, czy raczej „równozobowiąza- nymi” dłużnikami osobistymi, a ustanowione na nieruchomości zabezpieczenie pozostaje w mocy. Tak więc generalnie trudno przyjąć, że w sytuacjach typowych - a taka, jak się wydaje, występuje w niniejszej sprawie - obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania działowego.

Należy przy tym podzielić i rozwinąć zapatrywanie wyrażone w uzasadnieniu przytoczonej uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, wskazujące, że mogą jednak wystąpić sytuacje nietypowe, natury podmiotowej - np. szczególna sytuacja osobista lub majątkowa byłych małżonków - albo przedmiotowej - np. proporcje wartości obciążenia i wartości nieruchomości, i wtedy uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo w inny sposób, przez jej odliczenie lub stosowne uwzględnienie nie jest wyłączone. Trzeba także zwrócić uwagę, że innej ocenie mogą podlegać stany faktyczne, w których samo istnienie hipoteki na nieruchomości może wpływać na jej wartość, a innej sytuacje, w których małżonkowie dążą do pomniejszenia wartości nieruchomości o kwotę długu osobistego zabezpieczonego hipoteką lub gdy zgodnie ustalą sposób rozliczenia takiego długu. Odmienna jest także sytuacja, w której małżonkowie są wyłącznie dłużnikami rzeczowymi.

W tej sytuacji Sąd Najwyższy uchwalił, że w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że in casu przemawiają przeciwko temu jakieś ważne względy. Uchwałę wspiera przytoczone już stanowisko, że małżonek, który po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego wykonał zobowiązanie zabezpieczone hipoteką ustanowioną na wspólnej nieruchomości, może dochodzić od drugiego małżonka zwrotu obciążającej go z tego tytułu części i art. 618 § 3 KPC nie stoi temu na przeszkodzie.

Ten sam kierunek argumentacji odnajdziemy także w innym orzeczeniu - jak bowiem wynika z postanowienia Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 października 2022 r., I CSK 2122/22, podział nie obejmuje długów - w każdej postaci - co oznacza, że sąd w zasadzie nie ustala ich istnienia i wysokości (wartości) ani nie orzeka o ich spłacie. Przyjmuje się też, że długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać, gdyż mimo podziału majątku wspólnego dług nadal się utrzymuje, a przerzucenie długu tylko na jednego z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli.

Ciężar wykazania konieczności zastosowania wyjątku spoczywa na stronach postępowania

Kolejne orzeczenie Sądu Najwyższego w ten sam sposób określa sposób wyceny nieruchomości (z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt V CSK 41/19), ale dowiadujemy się z niego dodatkowo, że ciężar wykazania istnienia wyjątkowych okoliczności oraz ich wagi dla rozstrzygnięcia, w taki sposób, aby odliczyć wartość zadłużenia od wartości nieruchomości spoczywa na stronach. Sąd nie jest zatem zobowiązany z urzędu do zastosowania wyjątku od sformułowanej reguły, lecz to strony, muszą zawsze podejmować stosowną inicjatywę dowodową.

Mianowicie Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w postanowieniu z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt V CSK 41/19, sformułował następujące dwie tezy:

I.

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

II.

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem. Przyczyny takie, wynikające z indywidualnych okoliczności danej sprawy, mogą mieć charakter podmiotowy lub przedmiotowy, a ciężar wykazania ich istnienia oraz wagi dla rozstrzygnięcia spoczywa na stronach.

W postanowieniu z dnia 11 sierpnia 2021 r., V CSKP 131/21, Sąd Najwyższy - Izba Cywilna przyjął podobnie, jak w innych omawianych orzeczeniach, że w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednemu z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Jak wynika z uzasadnienia przedmiotowego orzeczenia, w starszym orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano, że przydzielając jednemu z małżonków - w sprawie o podział ich majątku wspólnego - nieruchomość obciążoną hipoteką, sąd ustala wartość tego składnika majątkowego przy uwzględnieniu obciążenia hipotecznego (Sąd pierwszej instancji przytoczył postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2000 r, II CKN 611/99, nie publ. oraz z dnia 26 października 2010 r., I CSK 41/11, nie publ.). Trzeba jednak zwrócić uwagę, że w nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego przewagę zyskał pogląd odmienny, zgodnie z którym w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednemu z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem. Przyczyny takie, wynikające z indywidualnych okoliczności danej sprawy, mogą mieć charakter podmiotowy lub przedmiotowy, a ciężar wykazania ich istnienia oraz wagi dla rozstrzygnięcia spoczywa na stronach (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, OSNC 2019 r. Nr 9, poz. 88, z dnia 28 marca 2019 r., III CZP 41/18, OSNC 2020 r. Nr 2, poz. 15, z dnia 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19, OSNC 2021 r. Nr 4, poz. 23, a także postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2020 r., V CSK 41/19, nie publ. oraz z dnia 13 marca 2020 r., III CZP 64/19, OSNC 2020 r. Nr 12, poz. 107).

Również zgodnie ze stosunkowo aktualnym postanowieniem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 stycznia 2025 r., sygn. akt I CSK 1690/24, w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem (zob. uchwały SN z: 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19; z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18; z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18; postanowienia Sądu Najwyższego z: 28 października 2020 r., IV CSK 50/19; z 11 sierpnia 2021 r., V CSKP 131/21).

Ustalenie wartości, nieruchomości z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego - nie jest jedynym rozwiązaniem

Następnie zwracam uwagę na orzeczenia Sądu Najwyższego, w których mocniej wybrzmiała teza, iż w sprawach o podział majątku, nie zawsze wycena nieruchomości musi odbyć się z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

Mianowicie zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 grudnia 2025 r., I CSK 645/25, aprobowana w orzecznictwie Sądu Najwyższego teza - z którą w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego - nie jest jedynym rozwiązaniem. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza bowiem możliwość odejścia od rozwiązania pomijającego obciążenie hipoteczne w związku zaistnieniem szczególnych przyczyn, które mogą mieć charakter podmiotowy i wynikać z osobistej lub majątkowej sytuacji współuprawnionych. Potrzebę odstępstwa mogą też powodować okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja, w jakiej pozostaje wielkość obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet - w skrajnych wypadkach - praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia, że wyniki postępowania działowego okażą się krzywdzące i nie będą odpowiadały założeniom postępowania działowego. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności), gdyż przyjąć należy, że wówczas zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu.

Podobnie, jak wynika z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 2 lutego 2022 r., II CSKP 227/22, w sprawach o podział majątku wspólnego wartość obciążenia hipotecznego nieruchomości co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków. Przyjęcie istnienia takiej zasady nie może jednak uzasadniać jej „automatycznego” stosowania w każdej sprawie, bez względu na okoliczności konkretnej sprawy działowej. W powołanych wyżej orzeczeniach podkreślono wyraźnie, że mogą wystąpić sytuacje natury podmiotowej lub przedmiotowej uzasadniające uwzględnienie obciążenia nieruchomości np. takie jak sytuacja osobista lub majątkowa byłych małżonków oraz proporcje wartości obciążenia hipotecznego i wartości nieruchomości.

Wycena bez uwzględnienia wartości obciążenia ma jednak priorytet

Taką z kolei tezę możemy odnaleźć w postanowieniu Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 grudnia 2023 r., II CSKP 316/23,  gdzie Sąd wskazał, iż istnienie dwóch możliwości rozstrzygnięcia o wartości nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt nie oznacza, że sąd ma pełną swobodę. Zasadą jest pomijanie wspólnych długów przy podziale majątku i pozostawienie uczestnikom ich rozliczenia po spłaceniu.

Konkretne powody uwzględnienia hipoteki wynikające z orzecznictwa sądów powszechnych

Nie sposób nie zauważyć, iż Sąd Najwyższy, mając na względzie to, że nie sposób sformułować ogólnej, abstrakcyjnej reguły, kiedy należy jednak odjąć wartość zadłużenia, przy wycenie nieruchomości, wypowiada się na ten temat bardzo ogólnikowo, nie dając nam konkretnych wskazówek, jakiego rodzaju przypadki mogą zostać uznane za szczególne.

Zarazem, dokonując analizy orzecznictwa sądów powszechnych, w poszukiwaniu takich wyjątków, stwierdzić trzeba, iż odejście przez sąd od sformułowanej przez SN reguły należy do rzadkości. 

W niniejszym wpisie przedstawię Państwu konkretne przykłady, takich rozstrzygnięć, które udało mi się odnaleźć.

1) postanowienie Sądu Rejonowego w Piszu z dnia 9 stycznia 2026 r., sygn. akt I Ns 438/23

W przedmiotowym orzeczeniu Sąd Rejonowy wskazał, że odliczenie zadłużenia przy wycenie nieruchomości, w praktyce będzie mogło mieć miejsce, gdy sytuacja majątkowa małżonka nieprzejmującego mieszkania, uzasadnia przypuszczenie, że nie będzie on partycypował w spłatach rat kredytu oraz nie będzie możliwe rozliczenie z nim w przyszłości rat spłaconych w całości przez drugiego małżonka.

2) wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 12 czerwca 2023 roku, sygn. akt I Ns 316/22

W kolejnej sprawie, zdaniem sądu zachodziły istotne powody przemawiające za uwzględnieniem aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu, ponieważ to wnioskodawczyń ponosiła koszty wszystkich rat kredytu, spłaciła zadłużenie do SM w K. i płaci je nadal, zaś uczestnik w ogóle uznał, że nie musi brać udziału w tych płatnościach (...) Zwrócić należy uwagę, że każdorazowo wnioskodawczyni musiałaby po zapłacie określonych należności z tytułu choćby spłaconych rat kredytu występować z pozwem do sądu o zwrot połowy tych należności od uczestnika postepowania i w odniesieniu do jego postawy, najpewniej na drogę egzekucji. Z tego względu, mając na względzie powyższe okoliczności (...) sąd odliczył od wartości prawa do lokalu aktualne zadłużenie z tytułu kredytu jako najbardziej racjonalne i sprawiedliwie w odniesieniu do rozliczeń między stronami w podziale majątku.

3) postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy z dnia 19 maja 2023 r., sygn. akt XV Ca 1733/22

Wyłącznie pośrednio na znaczenie następującej okoliczności zwrócił uwagę Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy w postanowieniu z dnia 19 maja 2023 r., sygn. akt XV Ca 1733/22 - gdy jeden z byłych małżonków od wielu lat w całości spłaca samodzielnie raty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego wspólnie. Wnioskodawca podnosił, że od ponad siedmiu lat w całości spłaca samodzielnie raty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego wspólnie, wobec czego sąd odwoławczy zauważył, że  jakkolwiek aktualnie w orzecznictwie nie budzi już wątpliwości, że ustalając – w sprawach o zniesienie współwłasności nieruchomości i w sprawach tzw. działowych – wartość nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt bankowy czy pożyczkę udzieloną współwłaścicielom, sąd ustala tę wartość z pominięciem obciążenia hipotecznego, to jednak Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość pomniejszenia wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego kredytu, jeżeli szczególne okoliczności sprawy wskazują na taką potrzebę ( por. uchwała (7) z 27.02.2019r., III CZP 30/18, publ. OSNC 2019/9/87, a także uchwały z 28.03.2019r., III CZP 21/18, publ. OSN 2019/9/88 i III CZP 41/18, publ. OSNC 2020/2/15 oraz z 25.07.2019r., III CZP 14/19, publ. OSNC 2021/4/23 ). Jeżeli zatem wnioskodawca powołuje się na względy uzasadniające ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu obciążenia hipotecznego, to rzeczą Sądu Rejonowego jest ich rozpatrzenie);

4)  postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 17 listopada 2022 r., w sprawie sygn. akt III Ca 29/21.

Szczególnie wnikliwa analiza przeprowadzona została przez Sąd Okręgowy w Łodzi w postanowieniu z dnia 17 listopada 2022 r., w sprawie sygn. akt III Ca 29/21. 

W uzasadnieniu przedmiotowego postanowienia Sąd Okręgowy zauważył, iż Sąd I instancji podniósł, że wartość obciążenia hipotecznego nie ma żadnego wpływu na wartość rynkową nieruchomości, przywołując w tej mierze uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2019 r. (sygn. akt III CZP 14/19) oraz uchwałę składu 7 Sędziów SN z dnia 27 lutego 2019 r. (sygn. akt III CZP 30/18), a także cytując uzasadnienie postanowienia SN z dnia 26 stycznia 2017 r. (sygn. akt I CSK 54/16). W uzasadnieniu tym Sąd Najwyższy wskazał m.in. na powszechną praktykę obrotu nieruchomościami, w której obciążenie hipoteczne nie wpływa na wysokość ceny, a jedynie na sposób jej rozliczenia. Nie kwestionując prawidłowości uwag cytowanych przez Sąd Rejonowy, należy pamiętać, że zostały poczynione na tle konkretnego stanu faktycznego, w którym celem wnioskodawczyni nie było wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Z kolei w powołanej uchwale składu 7 Sędziów Sąd Najwyższy wskazał, że praktyka pomniejszania wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego kredytu (…) ma zastosowanie w każdej sytuacji, w której szczególne okoliczności sprawy wskazują na taką potrzebę, co może wiązać się m.in. z sytuacją osobistą małżonków. Z tej przyczyny Sąd Najwyższy stwierdził, że niemożność wyłączenia stosowania, w zależności od okoliczności każdej rozpoznawanej sprawy, proponowanego w dotychczasowym orzecznictwie sposobu ustalania wartości nieruchomości obciążonej hipoteką, czyni niemożliwym i nieuzasadnionym podjęcie uchwały o charakterze abstrakcyjnym, a więc uniwersalnym. Sąd Najwyższy nie wykluczył zatem dopuszczalności określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego, jeżeli przemawiać będą za tym szczególne okoliczności danej sprawy. Podobne zastrzeżenie znalazło się też w sentencji powołanej przez Sąd Rejonowy uchwały z dnia 25 lipca 2019 r. (sygn. akt III CZP 14/19), w której wskazano, że sąd - przyznając nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem. Rozwijając tę myśl Sąd Najwyższy wskazał, że potrzebę odstępstwa od zasady mogą powodować m.in. okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja, w jakiej pozostaje wielkość obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet - w skrajnych wypadkach - praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego wynikiem tego postępowania. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności). 

Podzielając przedstawione stanowisko, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że niezbędne jest rozważenie skutków jakie niósłby za sobą każdy ze sposobów określenia wartości nieruchomości, nie wykluczając a priori żadnej z możliwości. 

Rozważając możliwość zastosowania odmiennego, niż przyjęty w orzeczeniu Sądu I instancji, sposobu podziału majątku wspólnego, Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności odrzucił sposób podziału postulowany w apelacji. Skarżący wnosili o przyznanie całości majątku wspólnego S. K., ze stosunkowo niewielką spłatą na rzecz M. K.. Taki sposób podziału byłby rażąco krzywdzący dla wierzycieli, w istocie pozbawiając ich możliwości zaspokojenia, na co trafnie zwrócił uwagę również Sąd Rejonowy. Jako sposób podziału najbardziej odpowiadający celom postępowania działowego, Sąd Okręgowy rozpatrywał i ostatecznie przyjął podział polegający na przyznaniu po jednej nieruchomości każdemu z małżonków. Taki sposób podziału doprowadzi do tego, że każdy z małżonków otrzyma rzeczywistą część majątku (nie jedynie spłatę), a tym samym nie pozbawi małżonki i dzieci dłużnika miejsca zamieszkania. Będzie odpowiadać nadto sposobowi preferowanemu przez ustawodawcę, to jest podziałowi fizycznemu (art. 211 k.c. w zw. art. 1035 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o.). Jednocześnie, tak dokonany podział stworzy wierzycielom realną możliwość uzyskania zaspokojenia z nieruchomości przyznanej na wyłączną własność dłużnika. Nie będzie zatem krzywdzący dla wierzycieli. W dalszej kolejności Sąd Okręgowy uwzględnił, że nieruchomość położona w G. stanowi miejsce zamieszkania obojga małżonków i ich dzieci. Ta właśnie nieruchomość jest zatem szczególnie istotna dla małżonki dłużnika, która od kilku lat spłaca kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup tejże nieruchomości. Z punktu widzenia interesów wierzycieli należy natomiast pamiętać – na co już wskazywano – że z uwagi na rozmiar obciążenia hipotecznego, potencjał egzekucyjny tej nieruchomości jest znikomy. Przyznanie jej uczestniczce nie będzie zatem, wbrew pozorom, bardziej niekorzystne dla wierzycieli niż rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego. Z kolei udział w nieruchomości położonej Ł., nie obciążony hipotecznie, daje wierzycielom lepszą perspektywę zaspokojenia niż nieruchomość w G.. Wszystkie te okoliczności – przy braku okoliczności uzasadniających rozstrzygnięcie odwrotne – przemawiają w ocenie Sądu Okręgowego za przyznaniem S. K. nieruchomości położonej w G., natomiast M. K. udziału w nieruchomości położonej w Ł. 

Kontynuując rozważania dotyczące wskazanego powyżej sposobu podziału, Sąd Okręgowy przeszedł do obliczenia wysokości spłaty, w pierwszej kolejności przy zastosowaniu rozwiązania stanowiącego zasadę, to jest bez pomniejszania wartości nieruchomości o wartość obciążenia hipotecznego. W takim wariancie należałoby określić wartość obu nieruchomości analogicznie jak Sąd Rejonowy, to jest na kwoty odpowiednio 1.019.000 zł (nieruchomość w G.) oraz 231.500 zł (udział w nieruchomości w Ł.), a wartość całego majątku na kwotę 1.250.500 złotych. Wartość udziału każdego z małżonków wyniosłaby zatem 625.250 złotych, a spłata należna M. K. od S. K. – 393.750 złotych bez uwzględnienia nakładu polegającego na spłacie kredytu, zaś po uwzględnieniu nakładu – 312.616 zł. W razie wydania rozstrzygnięcia abstrahującego od wysokości obciążenia hipotecznego, S. K. otrzymałaby zatem nieruchomość formalnie wartą ponad 1.000.000 złotych, ze sprzedaży której mogłaby jednak rzeczywiście uzyskać (po rozliczeniu ceny zgodnie z powszechną praktyką rynkową, przez częściową zapłatę na rzecz banku) jedynie względnie niewielką kwotę (niespełna 60.000 złotych). Jednocześnie zostałaby obciążona kilkukrotnie większą spłatą (ponad 300.000 złotych). Wierzytelność z tytułu spłaty mogłaby zostać niezwłocznie zajęta przez wierzycieli M. K. i egzekwowana z całego majątku S. K.

Tym samym, na skutek dokonanego podziału uczestniczka – nie będąca dłużnikiem osobistym wnioskodawców – nie tylko nie otrzymałaby faktycznie ekwiwalentu swojego udziału w majątku wspólnym, lecz dodatkowo stałaby się dłużnikiem osobistym na znaczną kwotę. Takie rozstrzygnięcie byłoby dla uczestniczki nawet bardziej niekorzystne, niż pozbawienie jej udziału w majątku wspólnym bez żadnej spłaty. 

Nie ulega zatem wątpliwości, że byłoby to rozstrzygnięcie rażąco niesprawiedliwe, stawiające uczestniczkę w ekstremalnie niekorzystnej sytuacji – bez realnego majątku i z bardzo wysokim długiem. Proporcja pomiędzy wartością wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (961.488 zł) a wartością nieruchomości (1.019.000 złotych), prowadząca do rozstrzygnięcia rażąco niesprawiedliwego, daje zatem podstawę – zgodnie z aprobowanym przez Sąd Okręgowy poglądem wyrażonym w uzasadnieniu uchwały SN z dnia z dnia 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19 – do uwzględnienia obciążenia hipotecznego przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby postępowania podziałowego. 

Uwzględnienie wartości obciążenia hipotecznego prowadzi do określenia wartości nieruchomości położonej w G. na kwotę 57.511,52 zł (1.019.000 zł - 961.488,48 zł), a w konsekwencji wartości całego dzielonego majątku na kwotę 289.011,52 zł (57.511,52 zł + 231.500 zł). Wartość udziału każdego z małżonków wynosi zatem 144.505,76 zł. Uczestnik otrzymuje nieruchomość wartą 231.500 zł, a zatem spłata należna uczestniczce wynosi – przed uwzględnieniem nakładu – 86.994,24 zł (różnica pomiędzy wartością uzyskanej przez uczestnika nieruchomości to jest 231.500 zł, a wartością jego udziału tj. 144.505,76 zł; ewentualnie różnica pomiędzy wartością udziału uczestniczki to jest 144.505,76 zł, a wartością uzyskanej przez nią nieruchomości to jest 57.511,52 zł). Po skorygowaniu o połowę wartości nakładu poniesionego przez uczestniczkę, spłata wynosi 168.128,25 zł. Jak już wskazano, w ocenie Sądu Okręgowego sposób podziału przyjęty przez Sąd Rejonowy był nadmiernie niekorzystny dla uczestniczki, natomiast korzyść uzyskiwana dzięki niemu przez wierzyciela była – z uwagi na obciążenie hipoteczne nieruchomości i wysokość spłaty stanowiącej kolejny dług uczestnika – pozorna. Przyznanie każdemu z uczestników po jednej z nieruchomości składających się na majątek wspólny uchroni uczestników i ich dzieci przed perspektywą bezdomności. Jednocześnie nie będzie nadmiernie niekorzystnie dla wierzycieli, którzy będą mogli dochodzić zaspokojenia z udziału w nieruchomości przyznanego dłużnikowi, czy to w drodze egzekucji czy też poprzez zainicjowanie postępowania o zniesienie współwłasności. Wręcz przeciwnie, sposób podziału wybrany przez Sąd Okręgowy jest o tyle korzystniejszy dla wierzycieli, że uczestniczka nie uzyskuje wierzytelności na kwotę ponad 700.000 złotych, która mogłaby „konkurować” w postępowaniu egzekucyjnym z wierzytelnością wnioskodawców. Sąd Okręgowy doszedł zatem do przekonania, że zaprezentowany powyżej sposób podziału lepiej realizuje założenia postępowania działowego i bardziej wyważa interesy osób zainteresowanych, tym samym lepiej realizując dyspozycję art. 211 i 212 k.c. w zw. art. 1035 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o.

Mając powyższe na uwadze, jakkolwiek zatem istnieje niewątpliwie potrzeba większego doprecyzowania kryterium ważnych względów, która pozwala na zastosowanie wyjątku od reguły nieuwzględniania zadłużenia przy określaniu wartości nieruchomości, to orzecznictwo sądów powszechnych nie dostarcza nam w tym względzie zbyt licznych przykładów. Po  uchwale SN z 28.03.2019 r. (III CZP 21/18) sądy bardzo rzadko korzystają z tej „furtki”, a sam Sąd Najwyższy nie stworzył zamkniętego katalogu „istotnych/ważnych względów”. 

Praktyczne konsekwencje przyjęcia przez Sąd zasady zgodnie, z którą Sąd nie uwzględnia zadłużenia hipotecznego przy wycenie nieruchomości

W praktyce wielu byłych małżonków zakłada, że skoro w postępowaniu o podział majątku sąd przyznał mieszkanie lub dom jednemu z nich, to automatycznie przejmuje on również cały kredyt hipoteczny. Tak jednak nie jest. Podział majątku nie powoduje zmiany treści umowy kredytowej zawartej z bankiem. Jeżeli kredyt został zaciągnięty wspólnie, oboje byli małżonkowie co do zasady nadal pozostają współdłużnikami banku, nawet wtedy, gdy nieruchomość została przyznana wyłącznie jednemu z nich.

W praktyce oznacza to, że bank nadal może domagać się spłaty całego kredytu od każdego z byłych małżonków, zgodnie z zasadami solidarnej odpowiedzialności. 

Dla osoby, która po rozwodzie przestaje być właścicielem nieruchomości, sytuacja ta bywa szczególnie problematyczna, ponieważ formalnie nadal odpowiada ona za zobowiązanie dotyczące mieszkania lub domu, z którego już nie korzysta.

Z tego względu byli małżonkowie często podejmują próbę „przepisania” kredytu hipotecznego wyłącznie na jedną osobę. W praktyce nie dochodzi jednak do prostego „przejęcia kredytu” między małżonkami, lecz do zmiany umowy kredytowej za zgodą banku. Wymaga to zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy kredytowej albo podpisania nowej umowy regulującej dalszą spłatę zobowiązania.

Kluczowe znaczenie ma przy tym zgoda banku. Byli małżonkowie nie mogą samodzielnie ustalić między sobą, że od określonego momentu tylko jeden z nich będzie odpowiadał za kredyt wobec banku. Takie ustalenia mają znaczenie wyłącznie w relacjach między nimi i nie są wiążące dla kredytodawcy. Bank każdorazowo ocenia bowiem, czy osoba mająca samodzielnie przejąć zobowiązanie posiada wystarczającą zdolność kredytową do dalszej obsługi kredytu.

W praktyce procedura wygląda zwykle w ten sposób, że byli małżonkowie składają do banku wspólny wniosek o zwolnienie jednego z nich z długu oraz pozostawienie drugiego jako wyłącznego kredytobiorcy. Bank analizuje sytuację finansową osoby przejmującej kredyt — jej dochody, formę zatrudnienia, historię kredytową, aktualne zobowiązania oraz wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne. Nierzadko bank wymaga także przedstawienia prawomocnego wyroku rozwodowego albo postanowienia o podziale majątku wspólnego.

Jeżeli bank uzna, że pozostający kredytobiorca posiada odpowiednią zdolność kredytową, może wyrazić zgodę na zwolnienie drugiego małżonka z odpowiedzialności za kredyt. Wówczas podpisywany jest aneks do umowy kredytowej, na podstawie którego jeden z byłych małżonków przestaje być stroną umowy.

W praktyce często pojawia się jednak problem braku wystarczającej zdolności kredytowej po stronie osoby przejmującej nieruchomość. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy kredyt był udzielany przy uwzględnieniu łącznych dochodów obojga małżonków. W takim przypadku bank może odmówić zwolnienia jednego z kredytobiorców albo uzależnić zgodę od ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, przystąpienia nowego współkredytobiorcy lub częściowej spłaty zadłużenia.

Warto również pamiętać, że nawet prawomocne postanowienie sądu o przyznaniu nieruchomości jednemu z byłych małżonków nie wiąże banku w zakresie odpowiedzialności za kredyt. Sąd rodzinny lub sąd dokonujący podziału majątku nie może bowiem jednostronnie zwolnić jednego z kredytobiorców z długu wobec banku, ponieważ prowadziłoby to do ingerencji w prawa wierzyciela bez jego zgody.

Zdarza się również, że byli małżonkowie — mimo przyznania nieruchomości jednemu z nich — pozostają wspólnymi kredytobiorcami aż do całkowitej spłaty kredytu albo do sprzedaży nieruchomości. 

W przypadku dalszej spłaty kredytu tylko przez jednego z byłych małżonków, małżonek ten może dochodzić zapłaty od drugiego małżonka na zasadzie roszczenia regresowego.

Łukasz Ozga

radca prawny

.